时寒冰：救楼市，中国应学习美国好榜样
在我国针对刺激住房消费的政策出台后，许多人认为，中国在学习美国，确保房地产市场的稳定，避免实体经济大起大落。其实，这是一种曲解。
在次债危机日益恶化的今天，美国并没有出台刺激民众购房的措施，而是听任房价的自然调整，使房地产业在市场力量的作用下，自我挤压泡沫，从而，使房价逐渐调整到市场能够接受的程度，寻求到支撑后，再找寻方向。然后，对企业减税并提供财政激励，使企业在2008年增加投资，提高就业。同时，减少个人所得税，以支付必要的家庭开支。美国的政策思路非常清晰，鼓励房地产业以外的行业发展，通过刺激其他行业的发展，来避免房地产业调整可能给经济带来的衰退（其实，美国今天的次债危机就与其当初利用税收、货币政策鼓励民众购房有直接关系）。
应该说，这是一种非常理性的选择。
因为，维持泡沫的结果，必然是泡沫以破坏性更强、更可怕的方式破灭。以日本为例，在1985年的“广场协议”后，日本房价飞涨，泛滥的投机又推波助澜，6年内，大城市的商业地价狂涨3倍多。上世纪90年代以后，日本房市步入明显的调整迹象。在楼市自身的调整动能已经非常强烈的情况下，日本担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害，便出台措施，试图阻止泡沫的破灭。
但是，世界上，没有任何一种泡沫是可以维持的。日本没有能够拯救楼市，反而延长了楼市的调整期，使得楼市经过了一个更加漫长的寒冬和更加痛苦的深幅调整——被经济学界称为“失去的10年”。
历史经验告诉我们，任何一个行业，当发展到狂热的地步，当发展到社会资源蜂拥而入的地步，当发展到每个经营主体都能安享暴利的地步，就说明这个行业已经出现了问题，而问题往往会通过行业洗牌的方式来完成。因此，日本经济学家榊原英资在接受《广州日报》采访时指出：“全世界的房地产价格都在下跌，所以中国的房地产也不会例外，它肯定会下跌。现在的中国房地产市场有点像10多年前的日本一样。”
对比美国和日本的经验、教训，有利于我们找到最佳的解决方案。
分税制改革以后，地方政府对房地产业的依赖度非常高，如果地方政府不维持高房价，不维持高地价，其财政收入就可能下降。这种畸形的经济结构，是地方政府在楼市刚出现调整迹象时，就迫不及待地采取救市措施的根本原因。
但是，经济规律和市场规则是外力难以改变的。事实上，在相关鼓励居民购买的政策出台后，地产和金融两大相关类股票的下跌，就代表了投资者对后市的悲观预期。我此前曾经多次提到一个观点：高房价是制约中国股市的最大一只鞋子，何时这只鞋子落地，中国股市何时能够找到支撑，步入筑底阶段。而现在，救市措施等于把这只带着脚气味的臭鞋子重新举到了头顶，因此，中国股市再次陷入迷茫状态，随美国日本股市起舞，前景悲观。
在相关救市政策出台后，一些开发商停止了优惠活动，甚至停止了打折。相应地，地方政府也会继续带着暴利的心态出让土地，拒绝自我挤压地价中的泡沫。显然，救楼市的政策在被解读为，维护高房价。而这所导致的一个直接结果，就是延长楼市的调整时间，使成交量低迷的状况更长久地持续。而且，一旦救楼市无法产生效果，即无法达到改变成交量萎缩状况的目的，此前的炒房客就可能因为预期的改变，而加快把住房推向市场的进程，进一步改变由于房价过高已经形成的畸形的供大于求的现象。
值得注意的是，在目前房价依然很高的情况下，降低房贷首付，等于把楼市泡沫破灭风险与银行更牢固地捆绑在一起，这会加大银行的系统性风险，这与通过政策调整化解次贷危机风险的初衷可能正好背离。而且，国际热钱苦于成交量的低迷无法套现离开，相关措施的出台或许给这部分热钱套现撤离提供机会，而一旦形成这种局面，则有可能重演越南房价的过山车悲剧。
在全球深受次贷危机影响，面临衰退的大背景下，也许，美国的救市策略更值得借鉴。把政策鼓励的重点放在房地产以外的领域，给房地产一个调整的机会，只有经过充分调整的房地产才会更健康。同时，其他领域消费的提升，也有利于改变内需低迷的状况，并且顺应了民意，可谓一举多得。应该认识到，当房价下跌到与民众购买力相对接的阶段，不仅会给房地产业的健康发展提供一个依托，也由于房价泡沫的挤压，而释放出更大的购买力，即把通过泡沫吞噬的部分购买力释放到其他相关领域。这样做，无论是从民生的角度来看，还是从中国经济的长远发展来看，都是有益的。
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一.扩大内需不应依靠鼓励购房
问：如何解读政府昨日出台的刺激楼市政策？
曹建海：契税现在下调到1%，过去的契税都是1.5%-3%的，90平米以下应该是是1.5%，这个是减了，但是它没有提到营业税，基本上影响很小，非常小，这个可以忽略不计，关键国务院希望地方政府减免税收，要地方政府自己制定，我相信国务院其实在暗示地方政府把营业税降下来，给营业税一个优惠的政策，比如减半征收这种方式。营业税是地方政府权力范围，是地方财政来源，国务院没有明确强制性的规定，所以说国务院其实希望减免税来激活二手房市场。
二手房市场表面上给了优惠政策，如果考虑房价回落的趋势，现在买房的人上就可能充当了帮助炒楼的人解套的角色。
鼓励老百姓购房，这是存在很大争议的建议，现在绝对不能再走通过购房来扩大内需的老路了，现在必须要鼓励老百姓在住房、医疗、教育之外扩大消费品的需求，这是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。现在应该让房价回落到合理的位置。按照我的判断，北京房价可能回到2004年的水平，大概是每平米5000元-6000元的水平，跌幅是现在房价的一半以上。
所以，中国的银行体系会受到损害，这也是难免的。第一套房降低首付到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫经济政策全部否定了，而且把银行重新搭进来了。前一段时间的土地政策要求购买土地都不能贷款，希望银行回避房地产风险，现在的政策又把银行给拉进来了，等于救房地产，把银行和房地产又绑在一起了，更紧密的绑在一起了，这就意味着现在房屋贷款实际上面临巨大的风险，更容易推动疯狂的、不计代价的投机活动。
问：楼市政策的松动是否意味着银行一定会大量放贷？
曹建海：银行会参与，因为要服从国家政策，我相信其他非国有银行可能会明智一些，毕竟房价下跌趋势已经形成了，房价下跌趋势一旦形成任何人都不能扭转。实际上，如果将来房屋跌50%，意味着银行断供会大量的出现，特别是这个政策之后贷款，这个断供会很快会出现，现在买了房甚至用不了几年就会断供，这是真正的烂帐次债，会产生大量的次级按揭。
根据我的判断，房价最少还要回落一半，我还是建议3年之内不买房，保护好自己的现金，保护好自己的财产，这是我们大家能够做的，现在如果买了房子都是非理性消费。
问：北京统计局数据显示，北京房价平均水平三年来首次出现的松动下降了，房价的下行趋势不变。
曹建海：我实际上写过一篇文章，我就说房价大幅回落趋势已经是不能改变了，人为干扰可能会短期改变趋势，但长期的趋势是不变的。
——楼市刚入秋，后面是春天还是冬天？！
顾海波
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